תכנון נכס מניב
במשרדנו פיתחנו גישה ייחודית לתכנון משרדים מניבים המבוססת על שנים של ניסיון ולמידה מתוך עשרות פרויקטים בתחום. אנו עובדים ישירות עם בעלי נכסים, יזמים, משווקים ושוכרים, מכירים לעומק את הצרכים של כל הצדדים, ומבינים מה באמת עובד בשוק דינמי ומשתנה. עם הזמן, למדנו כיצד לעצב משרדים שמושכים שוכרים, שומרים על ערכם לאורך זמן ומייצרים החזר השקעה מיטבי לבעליהם.
אדר' חגי נגר
לעצב באופן ניטרלי – אך עם טאץ' מבדל
אחד הדברים שלמדנו משוכרים זה שהם לא רוצים משרד שמעוצב בסגנון אישי מדי – אבל מצד שני, הם כן רוצים משהו שנראה מושקע. הפתרון שאנחנו מיישמים בפרויקטים שלנו הוא שימוש בעיצוב מאופק וניטרלי, תוך שילוב של אלמנט אחד שנותן תחושה של יוקרה וייחודיות, כמו תאורה מיוחדת, קיר חיפוי מרשים או אזור קבלה שמייצר רושם ראשוני חזק. זה גורם לנכס להיראות מושקע בלי להרתיע שוכרים פוטנציאליים בטעמים שונים.
לתכנן כמה שיותר חדרים – מבלי לוותר על נוחות
שוכרים שבוחנים משרדים רוצים להרגיש שהם מקבלים את המקסימום עבור הכסף שלהם. כמעט תמיד זה אומר שכמות החדרים חשובה להם מאוד, אבל רק כל עוד החדרים עצמם בגודל סביר ואינם צפופים מדי. מהניסיון שלנו, תכנון נכון הוא זה שמאפשר למקסם את מספר החדרים תוך שמירה על פרופורציות נכונות – משרד שיש בו יותר מדי חללים קטנים ייתפס כלא נוח, ומשרד עם מעט חדרים גדולים לא ינצל את השטח בצורה יעילה מספיק.
להציע גמישות מובנית – בלי להכביד על המערכות
אנחנו נתקלים לא פעם בבעלי נכסים שמבקשים משרד "גמיש לחלוטין" שיוכל להתאים לכל שוכר עתידי. המציאות היא שאין דבר כזה גמישות אינסופית ללא מגבלות, אבל כן אפשר לתכנן מראש כך שיהיה קל יחסית לבצע התאמות בעתיד. מה שחשוב הוא שהתשתיות – מיזוג, תאורה, ספרינקלרים – יהיו ממוקמות באופן שמאפשר חלוקה מחדש עם מינימום התערבות ושיפוץ. זה משהו שאנחנו תמיד לוקחים בחשבון כשאנחנו מתכננים משרדים להשקעה.
לבחור חומרים עמידים – כדי שהנכס ישמור על הערך שלו
אם יש דבר אחד שלמדנו ממשקיעים מנוסים, זה שבלאי הוא אחד האויבים הגדולים ביותר של נכסים מניבים. ככל שהתחזוקה יקרה יותר, כך התשואה נשחקת. ולמי יש רצון לבזבז זמן בטיפול בתיקונים השוטפים. לכן, בכל פרויקט שאנחנו מתכננים, אנחנו ממליצים לבחור חומרים עמידים: ריצופים שלא נשחקים בקלות, חיפויים שקל לנקות ולתחזק, גופי תאורה איכותיים שלא דורשים החלפה תכופה. אלו הדברים הקטנים שמשפיעים על המראה של המשרד גם אחרי כמה מחזורי שוכרים.
ליצור משרד שמתבלט בשוק תחרותי
במהלך השנים פגשנו בעלי נכסים ששאלו אותנו – איך גורמים למשרד להיות אטרקטיבי יותר מאחרים באזור? במיוחד כשיש היצע גדול של משרדים דומים. מהניסיון שלנו, אין תשובה אחת נכונה, אבל יש עקרונות שעובדים. לפעמים דווקא לשבור את הסטנדרט ולתכנן בצורה קצת שונה מהמקובל יכול להיות יתרון. שוכרים שמבקרים בכמה חללים דומים יזכרו דווקא את המשרד שיש בו משהו אחר, וזה מה שיכול להכריע את ההחלטה.
וכמובן להשקיע חכם – במקום הנכון
אחת השאלות שאנחנו שומעים הכי הרבה היא: איפה כדאי להשקיע יותר ואיפה אפשר לחסוך? מניסיוננו, אין צורך להשקיע בפריטי עיצוב מיוחדים מדי, שלא בהכרח יתאימו לטעמם של השוכרים. במקום זה, עדיף למקד את התקציב בפריטים שנותנים תחושת איכות – דלתות טובות, חיפויים בפינות אסטרטגיות, ותכנון תאורה מוקפד. אלו הדברים שהופכים משרד למקום שנעים לעבוד בו, מבלי להקפיץ את עלויות הבנייה שלא לצורך.
הגישה שלנו
בסופו של דבר, משרד להשקעה הוא מוצר שצריך "למכור את עצמו" שוב ושוב, בכל פעם ששוכר מתחלף. אנחנו מאמינים שתכנון נכון עושה את ההבדל – הוא הופך את הנכס לאטרקטיבי יותר, מקצר את זמני ההשכרה, ושומר על ערכו לאורך זמן.
אנחנו מביאים לכל פרויקט את הידע שצברנו מהשטח – מתוך דיאלוג עם בעלי נכסים, משווקים ושוכרים. זה מה שמאפשר לנו לתכנן משרדים להשקעה שמצליחים באמת – כאלה שלא רק נראים טוב על הנייר, אלא גם עובדים מצוין במציאות.
האם לחלק שטח גדול לשטחים קטנים
חלוקת שטח גדול למספר יחידות קטנות יותר יכולה להיות פתרון עדיף במקרים מסוימים, במיוחד כאשר המטרה היא להשכיר את הנכס למספר חברות במקום לשוכר בודד. משרדים קטנים נוטים להיות מבוקשים יותר ולכן ניתן להשכירם במהירות יחסית, אך יש לקחת בחשבון ששוכרים קטנים פגיעים יותר לשינויים כלכליים ועלולים לעבור לעבודה מהבית או לעזוב את המשרד מהר יותר. לעומת זאת, חברות גדולות נוטות להיות יציבות יותר, להישאר לטווח ארוך ולהתמודד טוב יותר עם תנודות כלכליות. הן גם אינן רגישות במיוחד לשטחים לא מנוצלים במשרד ונהנות מגמישות רבה יותר בסידור העובדים.
בהיבט של ניהול תחזוקה, חברות גדולות לרוב מחזיקות מנהל בינוי או אחראי תחזוקה שדואג לטיפול שוטף בנושאים כמו תיקוני דלתות, בעוד ששוכרים קטנים עשויים לפנות למשכיר גם בעניינים זוטרים. לכן, יש יתרונות וחסרונות לכל גישה, וההחלטה כיצד לחלק את השטח צריכה להיעשות בהתאם לצרכים ולמאפייני השוק.
כאשר מחלקים שטח ליחידות קטנות, חשוב לבדל אותו מההיצע הקיים. אם בבניין יש מספר משרדים של 250 מ"ר וכל אחד מהם מוצע להשכרה, ניתן לנצל שטח של 750 מ"ר באופן שונה, למשל לחלוקה ליחידות של 350 מ"ר ו-200 מ"ר, בהתאם לצורכי השוק. חלוקה למידות שונות מאפשרת גמישות רבה יותר ומגדילה את האפשרויות לשוכרים פוטנציאליים. לדוגמה, ניתן לפצל שטח של 750 מ"ר ל-400 מ"ר, 200 מ"ר ו-150 מ"ר, כך שיתאים לטווח רחב יותר של דרישות.
כדאי גם לקחת בחשבון את האפשרות לחיבור עתידי של השטחים, כך שניתן יהיה לאחד יחידות במקרה של צורך, תוך התחשבות בהשלכות רגולטוריות כמו חוק החשמל ובשיקולים תכנוניים כגון מיקום מטבחים ושירותים. אין תשובה חד-משמעית לגבי גודל המשרד האידיאלי להשכרה, וכל מקרה נבחן בהתאם לאופי הביקוש, סביבת הנכס ומטרות המשכיר. עם זאת, תכנון גמיש מאפשר התאמה טובה יותר למגוון רחב של שוכרים ומקסום פוטנציאל ההשכרה לאורך זמן.
