יחס ברוטו-נטו
באנו לעשות קצת סדר במושג יחס ברוטו-נטו ואופני מדידת שטחים. יחס ברוטו-נטו משמש ככלי חשוב בקבלת החלטות לגבי תכנון, השכרה או רכישת משרדים. יחס זה מסייע להבין את היעילות של הבניין במונחי ניצול השטח ואת העלויות הפוטנציאליות הכרוכות בכך.
אדר' חגי נגר
המושגים
שטח נטו – שטח נטו הינו השטח הפיזי המאוכלס בפועל לשימוש החברה.
שטח ברוטו – שטח הברוטו כולל את השטח נטו ואת החלק היחסי של השטחים המשותפים בבניין.
יחס ברוטו-נטו – היחס בין השטח ברוטו לשטח נטו. זהו מדד להבנת הניצול האופטימלי של הבניין ומתאר את השטח שבפועל ניתן לשימוש האישי בנכס מתוך השטח הרשום של היחידה.
המשמעות
יחס ברוטו-נטו משפיע באופן ישיר על עלויות השכירות והתחזוקה של הנכס. יחס ברוטו-נטו גבוה עלול להעיד על שטחים ציבוריים רחבים שתוכננו לרווחת הדיירים מחד, אך מפחיתים את השטח הזמין לשימוש ישיר מאידך. יחס נמוך יותר עשוי להציע ניצול מיטבי יותר של תכנון הבניין או בחוסר המצאותם של שטחים ציבוריים ראויים (לדוגמה, שטח הלובי שקיים. האם הוא חסכוני ויעיל או מרשים ורחב ידיים). כמובן, שניתן להסיק מכך שהיחס הנמוך יפחית את העלות פר מ"ר שמנוצל בפועל.
הערה קטנה
הרבה מתבלבלים בהבנה – מהו שטח ברוטו ומהו אופן חישוב השטח בפועל. חלק חושבים שהברוטו זה השטח כולל הקירות החיצוניים, חלק מבינים שזה כולל שטחים ציבוריים שאינם בשימוש הישיר של הנכס אך לא מצליחים לחשב נכון את השטח נטו בפועל. הדבר נכון גם לבעלי נכסים ולמתווכים. ואם ידוע מה השטח נטו הנדרש, אזי מהו השטח ברוטו לכך? הוספנו דוגמא כאן בעמוד ונשמח לענות על שאלות.
אופני מדידה
בשוק אמנם קיימים אופנים שונים למדידת שטח נטו, וההגדרה המדויקת שלו עשויה להשתנות בהתאם לתקנים המקומיים וההסכמים החוזיים, אבל ככלל, ניתן לעקוב אחרי הגדרות תקן 9.0 שמגדיר שטחים של דירות מגורים (התקן הוגדר על ידי הוועדה השמאית במשרד המשפטים).
מדידת שטח נטו
מודדים את השטח הפנימי הכלוא בין כל קירות היחידה בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית שטח היטל הקירות המשותפים. מדידת השטח מתבצעת עוד בשלב התכנון (לפני הבניה) ע"י חישוב דיגיטלי של תוכנית האדריכל. לאחר הקמת הבניין ניתן לבצע מדידה של השטחים שנבנו בפועל.
מדידת שטח ברוטו
שטח הברוטו מחושב בדר"כ ע"י חברת המדידה מטעם היזם של הבניין. המודד מוסיף לשטח הנטו של היחידה את השטח היחסי שלה בשטחים הציבוריים של הבניין. מדידה מדויקת של הנכסים היא קריטית בהסכמי שכירות ורכישה למניעת מחלוקות משפטיות בין בעלי הנכס והשוכרים. תסתמכו על אנשי מקצוע מוסמכים ומנוסים בתחום המדידה ועל תקנים ברורים כדי למנוע אי הבנות.
דוגמא לחישוב
300 מ"ר – שטח נטו לשימוש בפועל.
400 מ"ר – שטח הברוטו המוגדר.
25% – יחס הברוטו-נטו.
משמע – 75% מהשטח מנוצל לשימוש ישיר ו- 25% מהשטח מיועדים לאלמנטים מבניים משותפים.
לשים לב – אם שוכר זקוק ל 300 מ"ר נטו, לא נכון להכפיל את הנטו ב 1.25 כדי להגיע לברוטו (טעות נפוצה) אלא להכפיל ב 1.33 (!)
